Skip to end of metadata
Go to start of metadata

中文标题【代理和经纪人】

在美国进行不动产购买,销售的活动中。最容易搞混的就是这 2 个概念了。定义是英文,如果直接翻译过来就很难理解,也有可能完全理解错了。

在不严谨的时候,代理和经纪人的定义可能会被混合使用。比如说有人对你说我已经考取了美国地产经纪人资格证,其实很大一部分情况是这个人考取了 Agent 证书并且开始在某一个 Broker 旗下开展工作。

为了更好的解释,我们会结合案例分析的方式来进行说明。

Broker 和 Agent 的这个概念其实是经济学中的概念。银行,保险,地产都属于资本密集型的行业,因此也属于金融体系的一部分。2008 年的次贷危机,我相信很多人都心有余悸吧,也就是资本市场出了问题后,传递到了地产崩盘,再进一步通过资本市场放大,最后拉跨了银行系统。最直观的感觉就是房价暴跌,但是深层次的原因却要复杂得多。

在金融体系中有一个概念就是交易。假设,所有人都把钱存银行,不在市场销售和购买任何商品,那这个交易活动就是 0 (最最最的原始社会有可能出现没有交易这种情况 ,哪怕是以物易物也是交易),现实中无交易这种情况是不可能的。金融系统的收益和风险有部分是从交易中获得的(银行手续费,微信转账手续费等等)。相对于一个小额交易来(比如说买个早餐),房地产交易就要复杂得多了。复杂的原因在于交易金额要远远大于一顿早餐,交易成功后的后续时间长,衍生交易多(折旧,更新,出租)等等,都属于需要考虑的因素。再加上,信贷体系,保险,金融的介入就导致地产行业复杂得多了。


为了理清地产 Broker 和 Agent 的概念,我们就需要对交易的进行定义了。我们在这里不考虑复杂的金融体系,只针对交易这个行为来描述。在大部分情况你需要面对的 Broker 和 Agent 的概念都是在交易中。

假设在一个股票交易中,你买卖股票,你是通过谁进行买卖的呢?我相信很多人都会明确的回答是券商。

在进行股票交易的时候,你需要在券商哪里开户,开户后存入资金,然后通过交易渠道进行交易。这个交易渠道可以是电脑撮合系统,也可以是电话打给券商让券商帮你下单。在交易成功后,你需要支付给券商相应的费用,例如,交易手续费,税费(国家代收,在美国也是一样的)等。

在这个过程中,券商就是你的 Broker。在美国资本市场,你需要开户的话,你会被告知需要找一个 Broker 进行开户,这个 Broker 可以是各个券商,比如说美林证券,摩根大通等。

等价到房地产交易中,房地产交易中的 Broker 定义也就是这个券商但又不完全一样,比如说你并不需要将保证金先存入 Broker 账户才能让你签订合同(这里与先存钱后进行股票交易就不一样了)。但在合同签署后,你的预付款,保证金的存入对象还是 Broker。如果你进行房屋购买的话,你的存入对象就是对方 Agent 所在的 Broker。

举例来说,你看中了一套房子,非常满意,你在卖家商量价格后签署了合同。在一般的实践上,签署合同后的 5  天(不是工作日)需要将预付款或者保证金进行支付,这个预付款和保证金是根据合同上签订的金额进行支付的,可能在几万美元之间,一般来说我们州是 1 万美元占大部分,根据具体合同不同而不同。

在开支票的时候,这个支票应该开给谁呢?这个支票应该开给卖方 Agent 所在的 Broker,自己的 Agent 和卖方的 Agent 都不应该接收这张支票,如果任何 Agent 说你把支票开给我吧,你可以拒绝(除非这个 Agent 本身就是 Broker,就算是这样,这张支票也应该开给公司,简单来说所有支票都应该是开给公司的。除非你最后 Closing 的时候和卖方商量直接开给卖方,我一般还是建议开给对方公司,让对方公司直接出支票给卖方,这样也比较简单,避免纠纷,这里还有很多其他的实践,我们在后面的文章中继续说明),并且可以明确的告诉 Agent,这是不合规的。一般来说 Agent 也不会要求直接把支票开给他自己,因为这是比较严重的违规, Agent 的许可证会因为这个行为可能被吊销。具体有关保证金的话题,我们在后面文章中进行详细描述。

再对应回股票交易,如果你找券商帮你完成交易的话,你就需要支付给这个券商一定的服务费了,这个就是你在房地产交易中定义的交易佣金了。美国的房地产中,绝大部分情况是卖家支付交易佣金,但是也不完全是这样的,与股票交易这里是不同的。比如说你买了亚马逊的股票,亚马逊是不会帮你支付交易佣金的。但是如果你买了房子,一般都是卖房子的人支付这个佣金,实际情况要复杂得多,交易过程中并不仅仅只有佣金,还有其他很多费用。那么其他费用(你有可能被要求支付部分这些费用的)如何支付我们在后面再慢慢描述吧。


聪明的你可能会问,如果我不找 Broker 或 Agent,自己进行房屋买房是否可行。

虽然,我并不建议这样做。但是,答案是可以的,这个并不违反美国的法律法规。

那么为什么绝大部分人都会找 Agent 的去完成交易呢?这个不是在这里我们讨论的问题,我们在后面的文章中专门进行解答。


我们在这里解释了 Broker 的概念,但是我们好像没有看到 Agent 的概念。

还是以股票交易为例。假设你和你的券商签订了为期 6 个月的合同,在这 6 个月内,你的交易都由你签约的券商来负责。那么在这个时候,你可能希望券商提供资产分析报表,损益表,市场分析报表,提供交易购买建议等等等服务。你的券商会对你说,那这样吧,我给你指派一个人,这个人专门负责处理你的这个交易事宜。并且这个人是为我这个券商服务的,在实际生活中这个人就是你的理财经理了。这个理财经理代替你的券商安排你的交易和服务。

这个理财经理的角色就是 Agent。

同样的对应房地产交易,负责处理你交易的就是 Agent。这个 Agent 可以是你自己找的,也可以是你找到 Broker 后 Broker 指派的。不管哪种情况为你服务的 Agent 都需要具有许可证。相比券商下面安排理财经理来说,房地产的 Agent 要求就要高得多了,不是阿猫阿狗都能做的。

正是这种许可证制度,也导致了 Agent 和 Broker 的关系没有那么紧密,Agent 可以随时更换 Broker,Broker 也可以终止和 Agent 的合作关系。

对于绝大部分的消费者来说,与你直接面对面的还是与你打交道的 Agent。如果一切顺利,你可能甚至都感觉不到 Broker 的存在。但是,一旦涉及到法律纠纷和投诉,等等问题的时候,消费者需要明确你的起诉或投诉的主体是这个 Agent 当时所在的 Broker。

你与 Agent 签署的所有文件的法律主体对象就是这个 Agent 所在的 Broker,只是在签署的时候 Agent 代替 Broker 履行了签署合同的行为,以及承担为你服务的责任和义务。


这样的解释,您是不是对 Agent 和 Broker 的定义有所了解呢?


代理(Agent)和经纪人(Broker)之间的关系

举例来说,你对一套房产很感兴趣。你联系一个地产公司,地产公司里面有人专门接待了你。与你进行接洽的这个人就是 Agent 了。

作为一般客户来说,接触最多的就是代理了。

在这里就有一个概念了,从身份来说,Agent 不一定是 Broker,但是 Broker 一定是 Agent。

为什么是这样呢?这个要从 Broker 的许可证和 Agent 许可证的颁发流程来说了。

当一个人通过地产考试后,首先会得到得到考试通过的成绩单。在这个时候这个人只是通过了考试,并不具有房地产销售资格,换句话说就是现在还不是 Agent。这个人需要将所有的证明材料,包括成绩单,背景调查结果等等必要的材料提交给一个 Broker 后才能注册成为这个 Broker 下的 Agent。这个过程通常需要在 3 个月内完成。否则的话,是不会颁发许可证的,也就不能进行房屋销售的代理行为了。

Agent 可以随意选择 Broker 吗

Agent 是可以随意选择 Broker 的。就算你现在注册了某一个 Broker 下面的 Agent ,Agent 可以选择退出这个 Broker,然后加入另外的 Broker。这个选择是双向的也是完全自由的。

什么样的人才能是 Broker

简单来说,虽然在房屋买卖行为中,买房或卖方都是和 Agent 打交道,虽然在合同上也有 Agent 的签字。但是合同的法律效力是属于 Broker 的。

举例来说,如果你在房屋买卖的时候出现了纠纷,你需要进行起诉。你的起诉对象就是你合同上 Agent 所在的 Broker。你和 Agent 签署的所有合同都是与 Broker 签署的,Agent 只是在这个合同中代替 Broker 履行 Broker 的职责和权利而已。

如果要成为 Broker,那么首先你需要成为 Agent。

在 NH 州,成为 Broker 的条件是,成为 Agent 后,至少完成 6 笔交易,通过 Broker 考试后才能注册成为 Broker。

成为 Broker 有什么好处和坏处

成为 Broker 以后你就可以开自己的地产公司了,比如说你可以注册一个叫做 XX 地产公司。如果你要注册这个地产公司的话,你需要的身份就是 Broker,Agent 是不能注册的。

收益和风险总是成比例的。在一个地产交易中,所有的收益都是以佣金的方式来表达的。

举例来说,一套 100 万美元的房产,成交佣金为 5% 的话(这个比例是浮动的,有高有地,我们为了计算方便在这里选了 5%)。那么在成交后,卖家会支付 5% 的佣金,这个佣金大部分情况是按照 50%- 50% 的比例来分。换句话说就是卖家的 Agent 所在的 Broker 公司和买家 Agent 所在的 Broker 公司一人一半。请注意,这里是 Broker 公司一人一半。

在佣金支付方面,绝大部分情况都是卖家支付的,卖家也有可能会分担部分佣金,这个根据每一笔交易的情况不一样而不一样,需要具体分析(Agent 的作用就显示出来了),这种情况属于比较特殊的情况,但也比较常见。

当 Broker 公司拿到这笔钱后,就会按照与 Agent 的协议,支付协议比例给 Agent。Agent 能拿到的收入要少于你在合同上看到支付给 Broker 的佣金。

为什么是这样呢?因为 Broker 有运营成本,Broker 公司需要从 Agent 的收益中扣除掉协议规定费用用于支付自己的开支,管理费用和其他很多的费用,包括州内系统注册,广告等等等。

如果 Agent 自己成为 Broker 后就可以拿走所有的佣金了,但是 Agent 这个时候需要面对所有的风险,同时还需要考试。相对来说风险也增加了很多。

正是这样的原因,很多 Agent 虽然具有 Broker 的资格,但是还是在某个 Broker 下。




  • No labels