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中文标题【代理关系】

在实际的房地产交易中,你可能会在合同中看到下面的几类和你 Agent 之间的关系。

在实践中,你可能会遇到多种代理关系。如下面提到的种类。

但是最常见的就是下面 ,买方代理(Buyer's agent),卖方代理(Seller's agent ),双向代理(Disclosed dual agent)。因为上面三种代理关系是最最基本的代理关系。很多人都不一定会遇到 Dual Agent 这种代理关系。

Dual Agent,最常见发生的一种情况就是,你在买房的时候找了一个 Agent,在实际看房过程中你又正好看中了你找的这个 Agent 代理销售的房子。在大部分情况下,只要这个 Agent 明确告知买卖双方当前的代理关系,并且要求双方签署知情书。这种情况是可以发生的,对 Agent 的好处就是 Agent 能够获得更多的销售提成。但对买卖双方说,可能更容易和 Agent 之间出现信息不对称。

 有些 Agent 为了避免这种麻烦,可能让公司给你指派一个同公司的另一个 Agent。虽然这 2 个 Agent 都是同一个公司的,但是在实践中不构成 Dual Agent(至少在 NH 是这样的)。

下面的内容就是将你在与 Agent 打交道的时候可能会遇到的关系进行了分类说明。

你可以分类进行查看。

本页中的内容:

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买方代理(Buyer's Agent)

这个代理方式,用土话来说就是找一个 Agent 来帮你找到合适的房子。

这个 Agent 是你的独家代理,在绝大部分实践来说代理都是有期限的,一般是 6 个月。当你和你的代理签订代理合同后,你在合同期限内是不能再去找另外的代理来代理你的购房事宜。

在实践中,也是可以的,这个可以是基于在你欺骗的基础上的。因为你在和第二个 Agent 签署代理合同的时候,欺骗和刻意隐瞒了你和第一个 Agent 已经签署了独家代理协议的情况。

如果你明明知道是欺骗的情况下,你还同时签署了 2 份独家代理合同的话,在合同约定期限内,你完成了购房合同,并且 Close 了你的房子的。你需要为你签订的多份代理合同支付佣金。

比如说你与 A 签署了一份为期 6 个月的独家代理合同,在第 2 个月的时候你又和 B 签署了一份独家代理合同。在第 4 个月,你的购房是在 B 那里完成的。

那么从法律意义上说,你也需要支付与 A 签订合同上面标定的佣金。A 也可以使用你和他/她签订的合同去追诉属于他/她的佣金。

这个是纯粹自己给自己找麻烦的事情,我不建议大家尝试这样去做。

如果你和第一个 Agent 签署的独家代理协议已经过期了,你也不想和这个 Agent 再签什么独家代理销售合同了,那么你就可以和任何 Agent 再签一个独家代理协议,这个是没有关系的。当然你也可以与第一个 Agent 签署下一个为期 6 个月的合同。


卖方代理(Seller's Agent)

与买方代理相同,用土话来说就是找一个 Agent 来代理你房屋出售的事宜。

这里 Agent 能够提供的服务要比买方代理 Agent 多一些,包括有将房源数据提交到 MLS 数据库中,帮你准备 Open House,帮你准备估价(这个估价不一定是官方的,有可能是地产公司出的),帮你做广告。

准备出售需要的相关文件,Deed,房屋说明,描述等等。Agent 会要求你提供有关你房屋产权,注册的相关公文,如果你不知道这些文件的话,Agent 应该会帮你在政府那边找到相关的备案文件。

与买方代理一样,卖方代理与你的合同也是独家代理合同为多,基本上的期限也是 6 个月。在 6 个月内,你基本上与这个卖方 Agent 绑定了。

在签署独家代理合同之前,你也可以多找几个 Agent 问下价格,比如说 Agent 收取的佣金是多少,我和你签署了销售独家代理合同后,我能得到什么服务?我们合同的期限是多少?能否举行 Open House?以及其他的一些销售方面服务。不同的公司应该也是给出不同的服务指南和项目。

在你没有确定之前,你可以多找几个 Agent 问一下,这个没有关系的。当你确定和某一个 Agent 合作以后,就不可再找其他 Agent 过来再签一份独家代理销售 Agent 关系的合同。

同样的道理,这样也是不合适的,虽然法律上没有说一定不可以,但是和签署 2 份独家代理买方 Agent 的情况是一样的,你除了需要多付佣金之外也没有得到什么实际上的好处。


双向代理(Disclosed Dual Agent)

字面上比较难理解。

简单来说,就是一个 Agent 既是卖方的 Agent 也是买方的 Agent。这个 Agent 的身份在合同上是一定要标注出来的。

同时这个 Agent 也必须与卖方和买方同时签订另外一份文件。这份文件的意思就是买方和卖方都明确知道我这个 Agent 的身份是双重代理。作为我这个双重代理的 Agent,有义务不在买方或卖方直接传递敏感信息,或者通过自己知晓的敏感信息为自己谋取利益。

为什么需要这个文件呢?这是因为双向代理在交易的时候,会同时掌握卖方和买方的很多私密信息。比如说卖方因为着急要钱用,卖方可能会对 Agent 说,我虽然希望以 50 万的价格卖出,但是 45 万我也是可以接受的。

如果这个 Agent 同时还是买方的代理的话,这个 Agent 可能会利用自己获得的敏感信息,对买方说,你出 45 万,我觉得卖方还是能接受的(如果,买方告诉 Agent 说,我后面还要买一套 100 万的房子,我还想让你做我 Agent,但是我想先买这套)。

这样的情况下 Agent 为了后面的利益,可能就会尽快促成交易。然后就损害了卖方的利益。

这就是为什么针对 Dual Agent 这种情况需要在合同中明确标出,并且还要签署额外的文件明确告知买卖双方可能会遇到的情况和面对的损失。

当然这是针对无良的 Agent,我相信绝大部分 Agent 还是能够遵守职业规范,保护双方的利益。


指定代理(Designated Agent)

指定代理属于一种延伸的代理关系。在一些情况下也是比较常见的。

比如说,你找到一个 Broker,但是你自己没有自己的 Agent。你找到的 Broker 对你说,我来指定一个 Agent 给你吧。这个 Agent 你可能根本就不认识。那么这个 Agent 与你的关系就是 Designated agent。

如果你是买房的话,那么这个 Agent 虽然是 Designated agent,但是在合同上的实践还是会写成 Buyer's Agent。对应卖方来说也是一样的。

这里还有一个实践。假设我现在是 Dual Agent,但是我不希望成为 Dual Agent ,我就会和我公司说,我希望公司为买方或者卖方再另外指派一个 Agent。

那么这个 Agent 就属于



子代理(Subagent)

不常见,不一定会遇到。


无代理(Nonagency relationship)

不常见,不一定会遇到。

与 Agent 代理直之间合同

在你确定与 Agent 直接的代理关系以后,你通常会被要求签署一个独家的代理合同。

这个独家代理合同是有有效期限制的,一般来说是 6 个月。表明的意思是在这个合同期限内,你和你的 Agent 构成了信托关系。我相信很多人在签署这个合同的时候可能会有所顾虑。

比如说万一我不喜欢这个 Agent,我应该怎么办呀?我能 Agent 提前终止合同吗?等等问题。

我们在这部分采取问答的方式,我不能保证所有问题都能最好的解答,具体的案例还需要具体分析。

我可以在合同期内与多个 Agent 签署独家代理合同吗

从法律角度上来说并没有完全禁止这样,但是我们坚决不建议你这样做。

你可以在与一个 Agent 签署独家代理合同,并且还在合同生效的时间内与其他的 Agent 签署独家代理合同。比如说你和 A 签署了独家代理合同,然后 2 个月后又和 B 签署了独家代理合同,当你在和 B 签独家代理合同的时候,你与 A 签署的独家代理合同还没有过期。

一般来说,所有 Agent 在和你签署独家代理合同之前都会问你:是否在与我签署独家代理合同之前与其他 Agent 签署了独家代理合同?如果有,那么你与其他 Agent 签署的独家代理合同是否已过期?

如果你的 Agent 没有问上面的那个问题,也没什么关系,因为这种情况大家都还是有基本的共识,都会避免多个独家代理合同情况的发生。

针对上面的情况,如果你在与 B 签署独家代理合同的时候刻意隐瞒,B 也是没有办法进行求证的。因为这个合同关系是属于公司内部的合同和资料,是不会在 MLS 系统上公开的,尤其是针对买方的代理 Agent。如果 A 和 B 同属一个 Broker 的,在后期还是有机会被发现的。如果 A 和 B 属于 2 个完全不同 Broker 的话,B 在和你签署独家代理合同的时候也是没有办法求证的。

基本上这个全靠自律和自觉。

如果你刻意隐瞒,那么就很明显的在合作还没有开始就出现了诚信问题。我们坚决不赞成撒谎。因为这样对双方都没有任何好处。

在社会行为准则中,诚信是很重要的组成部分,更何况这种方式的撒谎和刻意隐瞒没有任何意义,在后期也会很容易就被发现了。

另外,如果在合同期内,你最终和 B 完成了交易,A 是可以通过合同来向你追溯属于 A 自己的佣金。你等于需要支付 2 份佣金,如果你是买方的话,本来你是不需要支付佣金的,因为这种情况,还额外的需要支付佣金,在经济上也对你造成了损失,这样做更加没有意义了。


我不喜欢和我合作的 Agent 怎么办

在一般的情况下,Broker 都会配置有 Manager。这个 Manager 是负责管理旗下的 Agent,经理管理范围是有一定区域的,经理也可以处理在实际操作中遇到的一些问题,同时还有可能对 Agent 提交的合同进行审查,在公司的内部进行确定合同有没有违规。

如果和你合作的 Broker 在当地比较大,或者比较有影响力,一个 Office 的经理可能需要管理上百号 Agent,而且公司还有多个区域性的 Office。你的问题在这种公司一般会得到比较妥善的解决。

当你与 Agent 在代理合同执行期间遇到问题的时候,你可用先和 Agent 进行沟通,大部分问题都可以通过有效的沟通来解决。

如果你发现你和你的 Agent 完全没有办法沟通,也无法达成任何共识,你和你的 Agent 代理合同还在合同期内,并且离合同过期还有比较长的时间,你也实在没有办法和这个 Agent 再合作下去了。

你可用选择向 Agent 所在的 Broker 反映,联系 Agent 所在的 Manager,直接电话,电子邮件到 Agent 所在的公司都是可以的。你可以在电话或电子邮件中陈述事实,说明你为什么不喜欢这个 Agent。

在美国是非常保护消费者的,你完全不需要有任何顾虑。比如说因为 Agent 对你的私人财物造成了损坏;Agent 老是找不到;Agent 不能按时提交 Offer 导致你看中的房子被别人抢走了;甚至更极端的我觉得和 Agent 没法合作(切忌不要人身攻击,也不要涉及到种族,信仰等方面)。

一般来说,Agent 所在的公司或者经理都会很快的协助你解决这些问题,如果你希望更换 Agent,Broker 也会协助你进行处理,也有可能在你和 Agent 之间进行一些协调。


针对地产公司不是大公司的情况:

因为美国房地产中 Agent 和 Broker 的关系,某些地产公司的规模可能不是很大,也就几个人组成一个地产公司(最小的时候,可能就只有 1 个人)。这种情况下你的投诉和意见可能没有办法非常快速和有效的解决。那么你在沟通实在无果,并且非常郁闷的情况下,你可以向州政府一级的 Agent 和 Broker 管理机构进行投诉。

在最开始你对 Agent 进行选择的时候,你不仅仅需要对 Agent 本身进行一些考察,你还需要对 Agent 所在的公司也进行一些考察。了解一下公司的经营规模,经营状况,口碑等。进行综合考察以后再确定是否和 Agent 签署独家代理合同,先在做点功课,避免后面给自己带来不必要头疼和麻烦。


州政府一级的管理机构在接到你的投诉后,一般会有几种情况:

管理机构会根据情况责令改正,或者认为你的投诉缺乏依据,或者要求举行听证会。不管是何种情况,如果你进行了州政府一级投诉的话,你都会得到书面的回复。针对 Agent 代理关系向州政府投诉的情况不多(也是存在的),因为绝大部分房地产公司都会妥善解决。并且州政府级别的投诉解决非常耗时,基本上都是好几个月,等投诉解决下来了,你和 Agent 的代理合同也过期了。

州政府一级的投诉更多是针对在房地产在交易的过程中出现了严重问题,比如说 Agent 渎职,造成客户严重经济损失;Agent 泄密导致房屋低售;在房地产交易过程中有严重的违规,比如说 Agent 私自将保证金账户存入个人账户,并且挪用了购房款等行为。


如果你实在是怕麻烦,或者也懒得折腾,你可用先尝试和 Agent 终止合同。你可以主动和 Agent 说,因为我对你的服务并不十分满意,我想提前终止合同。

对大一点的公司,这种情况有时候会有经理主动介入,因为公司也不愿意失去你这个潜在客户,因为 Agent 服务的问题导致的客户流失,公司也是不愿意看到的。

如果你实在是懒得搭理了,最懒癌的办法就是等合同自动过期失效就可以自动解除了。这个等待阶段,你可以去找一些你喜欢的 Agent,但是不要在合同期内和其他 Agent 签署代理合同。


必须要和 Agent 签署代理合同才能看房吗

从法律和法规的角度来说是不需要。在具体执行的时候,不同的 Agent 处理方式不一样。有些 Agent 会要求你先签合同才能带你去看房。有些 Agent 则不会太在意,纯当帮忙了,比如说我。

但是也请不要滥用对方的善良,有些人就想要用 Agent 拿钥匙看房,看了好几套以后却说我不喜欢,最后却是从别的 Agent 那里成交。

带你看房对 Agent 来说也是一笔支出,Agent 需要先从系统中申请看房的时间,准备一些有关房产的基本资料(也不能空着手去吧),对房产也要做一些了解,还要开车陪你去。本身这也是有成本和支出的。

针对我自己来说,如果是第一次接触,提出要看看房啥的,只要我不太忙,也没有和其他的事情冲突的话,我都会尽量安排时间帮你去处理,但有时候也没有办法安排到你需要的时间。就当大家交个朋友了,生意不在,情谊在嘛。

看房的过程也是互相了解的过程。你不想一开始就找到不好的 Agent,反过来 Agent 也不愿意一开始就绑定难缠的客户。

你和 Agent 之间的关系是信托关系,并不是简单的一个代理和非代理关系。


遇到过的一个比较奇葩的例子,一同事,他和一个美国人签署了一个 6 个月的独家代理合同。这个人每周都要看房,如果不看就说要投诉。更奇葩的地方是,房屋标价 30 万,他只 offer 10 万。按照信托关系,Agent 必须出 Offer,还必须提交给卖家。

Agent 想终止代理合同,这个客户就投诉到州政府了,州政府的判决结果就是在合同的 6 个月内,Agent 必须和这个客户合作。看着我这同事也满满都是泪呀。


其实就算最终成交的时候,你不打算从我这边走也是没有关系的,在开始的时候说清楚就好了。就直接说明下,我现在就想先看下房,我还没有想好是否买,或从哪里买。就当交个朋友了,都在外面生活,工作,都不易。但是诚实还是需要的,因为 Agent 和你是直接构成信托关系的,从一开始就不诚实的话,那也没有信托的基础呀。

希望大家都能最后成为好朋友。

有时候一些朋友,可能对这边的情况还不是非常了解,也容易带有国内的一些行为习惯,其实这些都是可以理解的,只是没有必要去刻意隐瞒和欺骗罢了。


另外,你也需要注意:没有必要将自己的所有状况不分轻重的全盘托出告诉 Agent,包括自己的敏感信息和家里的一些情况等等,这个也是没有必要的。

就事论事,只针对不动产和你房屋买卖需求即可。


在卖房之前需要签独家代理合同吗

这个分时间段不同而不同。假设你现在希望将你的房产出售,那么你可以在出售之前找一些 Agent 问问,不同的 Agent 给的销售佣金可能有些不同。

对于一些资深 Agent,可能需要的佣金比例会稍微高一些。这个销售佣金的比例都是可以谈的,会有一定的浮动,但是也不可能有非常大的浮动,比如说你直接砍掉 2 个点,这个估计可能性不大。

一般来说你的卖房 Agent 会在将你房产数据上传到 MLS,获取你的 Deed 和相关房产信息的时候和你一并签署独家代理销售协议。

这个独家代理销售协议的时间也有可能是 6 个月,也有可能是你和他约定的时间。绝大部分情况是 6 个月的多。

Net Listings(固定销售价格房源)这个行为在 NH 州是违法的,在很多州也是违法的,具体情况要查看你所在州的法律。

Net Listings 的意思是,你对一个 Agent 说,我这个房子你卖多少价格我不管,我只要拿回多少钱就可以了。这个 Agent 可以拿着你这个房源随意标价。比如说你和一个 Agent 说我的房子,你给我卖掉以后,我只需要收回 30 万,如果你能卖 40 万是你本事,如果你能卖 50 万的话, Agent 能赚 20 万。

这种情况在美国很多州是违法的,具体需要以你房源所在州的法律为准。



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